31.05.2020

Positionspapier der Fraktion der Freien Wähler zur Erschließung eines neuen Baugebietes im Norden Gundelfingens

Die Fraktion der Freien Wähler hat zur Erschließung eines neuen Baugebietes im Norden Gundelfingens das folgende Positionspapier erarbeitet

Positionspapier

der

Fraktion der Freien Wähler im Gemeinderat Gundelfingen

zum Baulandkonzept / Umsetzung in Gundelfingen – Nord

Zur Debatte steht die Auswahl des Baugebietes, welches die Gemeinde zuerst überplanen und im Rahmen einer Erschließungsgesellschaft erschließen möchte/soll. Zur Auswahl steht das Gebiet „Nägelesee-Nord“ und das Gebiet „Griesäcker“.

 

Die Freien Wähler haben beschlossen das Gebiet „Nägelesee- Nord“ einer Wohnbebauung zuzuführen.

Begründung:

In diesem Gebiet hat die Gemeinde bereits einen sehr großen Anteil der Grundstücksflächen. Aufgrund der angespannten Haushaltslage sehen wir hier den wirtschaftlichsten Weg ein neues Baugebiet zu entwickeln, auch wenn durch Lärmschutzmaßnahmen höhere Erschließungskosten von allen Grundstückseigentümer und damit auch von der Gemeinde zu tragen sind.

 Notwendige Änderungen des Flächennutzungsplanes:

Diese Änderung wird notwendig, da die jetzige Grenzziehung quer durch unser Grundstück 2324 und 2325 verläuft. Hier stellt sich die Frage, wie weit die neue Bebauung erfolgen und das Baugebiet nach Norden erweitert werden soll. In Höhe des Grundstuckes mit Flurnummer 2327 verläuft ein Entwässerungsgraben von Osten nach Westen, also von der Bahnlinie bis zur Alten Bundesstraße. Dieser Graben kann, laut Bauverwaltung erhalten werden, trotz Erweiterung des Baugebietes nach Norden.

Die Freien Wähler befürworten eine Erweiterung des Baugebietes unter Einschluss der vorhandenen Wohnbebauung nördlich des Kreisverkehres unter Einbeziehung des nordöstlichen gelegenen Grundstücks mit Flurnummer 2337 um eventuelle Baulücken zu schließen und eine städtebauliche sinnvolle und ansehnliche Arrondierung des Baugebietes am nördlichen Ende zu erreichen. Dies ergibt weiterhin Sinn, da die Eigentümer bereits Ihren Willen zur Veräußerung, im Rahmen des Baulandkonzeptes der Gemeinde, signalisiert haben.

Wir Freien Wähler wünschen uns eine Erschließung des neuen Wohngebietes durch die Anbindung an den vorhandenen Kreisverkehr und die weiter nördlichen Grundstücke mittels kleineren Brücken zur Überwindung des Entwässerungsgrabens. Teile des Entwässerungsgrabens sollten in Grünflächen (Biotope) eingebettet werden. Im südlichen Teil erfolgt die Erschließung des Baugebietes über die Untere Waldstraße. In wieweit weitere Erschließungsstraßen südlich des Kreisverkehres von der Alten Bundestraße notwendig werden, müssen die Planungsentwürfe zeigen.

Freihalteflächen für die Straßenbahn entlang der Unteren Waldstraße

Gemäß dem damaligen Gemeinderatsbeschluss, sind Verkehrsflächen für eine Straßenbahn bis zur vorgesehenen Wendeschleife entlang der unteren Waldstraße freizuhalten. In wieweit dieser damalige politische Willensbeschluss langfristig Bestand hat, bleibt abzuwarten. Sollte die Straßenbahn nicht kommen, ist die Freifläche nicht mehr notwendig und würde aus Sicht der Freien Wähler eine Verschwendung von Bauland darstellen, da diese Flächen entlang der Unteren Waldstraße aufgrund der massiven Bebauung und Verkehrsführung keine besondere ökologische Wertigkeit besitzen. Auch für die Aufenthaltsqualität ist die Freifläche an dieser Stelle nicht geeignet. Wir fordern daher die Freifläche großzügig zu halten, um diese – bei Verzicht auf eine Straßenbahn – zu einem späteren Zeitpunkt der Wohnbebauung zuzuführen. Diese Forderung ist bei der Ausschreibung der Planungen zu berücksichtigen.

Nutzung /Auslastung des neuen Wohngebietes:

Im Rahmen des Geschosswohnungsbaus können wir uns eine 4-5 geschossige Bauweise vorstellen, ob mit oder ohne Attikageschoss, soll in einem Werkstattverfahren bzw. Architektenwettbewerb geklärt werden. Höhere Gebäude sind entlang der Unteren Waldstraße, unter Berücksichtigung des aufsteigenden Geländes in Richtung Osten, sind möglich. Ebenso können sich die Freien Wähler eine höhere Bauweise entlang der Bahnlinie im östliche Teil des Baugebietes vorstellen, sofern hier für ausreichenden aktiven und passiven Lärmschutz gesorgt ist. Eine entsprechende Riegelbebauung entlang den Lärmquelle Bahn sorgt für Lärmschutz bei den folgenden Bauten und Freiflächen.

Um eine gute soziale Durchmischung des neuen Wohngebietes bzw. des Quartiers zu erreichen schlagen die Freien Wähler folgende Durchmischung der Nutzung bzw. Bebauung der gemeindeeigenen Flächen vor: 

1/3 bezahlbarer Wohnraum in Form von Geschosswohnungsbau. Hierzu zählen wir genossenschaftlichen Wohnbau / Baugruppen / Miethäusersyndikate / neue Wohnformen.

1/3 freifinanzierter Wohnungsbau durch Bauträger /Wohngenossenschaften / Grundstückbesitzern.

1/3 Reihenhaus- / Doppelhausbebauung.

Mit diesem Vorschlag würde die gemeindeeigenen Flächen zu 66,66 % mit Geschosswohnungsbau bebaut, davon wiederum würde die Hälfte für bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung stehen. Entsprechende städtebaulichen notarielle Verträge sichern die Vorgaben der Gemeinde beim Verkauf der Grundstücke ab.

 

Die Fläche für bezahlbaren Wohnungsbau sollte zum Bodenrichtwert veräußert werden. Flächen für den freifinanzierten Geschosswohnungsbau und die Flächen für Eigenheimbebauung in Form von Reihen- Doppelhäusern sollten dagegen zum aktuellen Marktpreis. Die Reihen- Doppelhäuser sollten möglichst mit einer Einliegerwohnung ausgestattet sein.

Wir sehen es als notwendig an, dass wir als Gemeinde gemeindeeigene Bauflächen auch zum Markpreis verkaufen müssen, um Einnahmen zu regenerieren. Dies ist leider dringend notwendig, um unsere bisherigen beschlossenen und bereits umgesetzten Investition zu finanzieren und die drastische Neuverschuldung zu reduzieren. In Corona-Zeiten umso mehr!

Weitere hohe bauliche Investitionen stehen mit der Umgestaltung der Grundschule und der baulichen Bedarfsanmeldung der Feuerwehr mittelfristig im Raum. Auch bei den laufenden Ausgaben, welche immer weiter steigen werden, sind wir auf eine hohe Einkommensteuerumlage angewiesen. Trotz des hohen Bedarfs an bezahlbarem Wohnraum, sollten wir einen sozialen Brennpunkt vermeiden um die Kaufkraft, welche über 110 % des Landesdurchschnittes beträgt zu halten.

Vergünstigungen: Aufgrund der hohen Markpreise für Grundstücke halten wir folgende Nachlässe beim Verkauf der gemeindeeigenen Grundstücke für sinnvoll. Da nicht absehbar ist, wie nach der Erschließung, der tatsächliche Marktpreis für Bauland pro Quadratmeter sein wird, haben wir die Vergünstigung in Prozent und nicht in Eurobeträgen angegeben.

Nachlass pro Kind unter 18 Jahren 3 % = vom Marktpreis.

Nachlass für ein rollstuhlgerechtes Bad mit den entsprechenden Vorgaben, in Bezug auf Türbreiten, Wende- und Abstandsflächen mit befahrbarer Dusche 3 % = vom Marktpreis.

Nachlass für energetische Maßnahmen die über den zu machenden klimapolitischen Vorgaben der Gemeinde für dieses Baugebiet liegen = 3 % vom Marktpreis.

Die Vergünstigungen zum Erwerb von Grundstückfläche sollen auf maximal 15 % des Kaufpreises beschränkt werden. Diese Vergünstigungen sind im notariellen Vertrag zu fixieren und die Umsetzung verbindlich festzuschreiben. Bei nachträglicher Nichterfüllung bei Erstellung, sind diese gewährten Vergünstigungen zurückzuzahlen. Wir sehen diese Vergünstigungen für gerechtfertigt um bauliche Maßnahmen in Bezug auf Klimaschutz und dem Demographischen Faktordurchsetzen zu können. Pflegebedürftige Menschen können länger in ihren Wohnungen verbleiben, welches bundespolitisches Ziel ist. Maßnahmen zur Reduzierung von Energie und Verbrauch von natürlichen Ressourcen sind ebenso nachhaltig und somit förderungsfähig.  Als kinderfreundliche Gemeinde ist es uns ein Anliegen Familien mit Kindern zu fördern und damit unsere geschaffene Infrastruktur (Schulen und Kinderbetreuungseinrichtungen) langfristig bei einer älter werdenden Gesellschaft, auszulasten. Auch ist die Schaffung von eigengenutzten Immobilien ein wichtiger Teil der privaten Altersvorsorge und trägt zur Entlastung der Sozialsysteme in kommenden Jahren bei.

Beispielrechnung bei Verkauf eines gemeindeeigenen Grundstückes zur Bebauung mit einem Reihenhaus: 200 qm Grundstück, Markpreis z.B. 1000 € pro Quadratmeter = 200.000,00 €

Familie mit zwei Kindern             =             Preisreduzierung um 6 %

Rollstuhlgerechte Einliegerwohnung = Preisreduzierung um 3 %

200 qm Grundstück zum preisreduzierten Markpreis für 910 € pro Quadratmeter = 182.000,00 €

Werkstattverfahren /Architektenwettbewerb

Die Freien Wähler wünschen sich eine nachhaltige Planung und regen alternativ zu einem Architektenwettbewerb ein Werkstattverfahren für das Gebiet an. In einem Werkstattverfahren sollen vor allem Fragen beantwortet werden wie: Wo können Mischgebiete und Flächen zum Wohnen verordnet werden? Welche Höhen könnten die Wohngebäude haben? Welche Möglichkeiten gibt es für eine umweltfreundliche Mobilität (ohne zwingenden Anschluss an eine Straßenbahn). Wie könnte sich der Übergang zur Nachbarschaft gestalten? Welche Grün- und Freiräume sollte das Quartier bieten? Bei einem Werkstattverfahren arbeiten die Architektenteams zuerst getrennt und führen ihre Entwürfe im Prozess des Planverfahrens immer wieder zusammen. So optimiert ein solches Verfahren die Themen „Nutzungen und Funktionen“, „Städtebau“, „Verkehr“ sowie „Freiraum und Ökologie“. Weiterhin regen die Freien Wählereine Studienfahrt in eine Stadt an, welche mittels diesem Verfahren ein Baugebiet städtebaulich überplant hat. Beispielhaft hierfür wäre die Gemeinde Kirchheim unter Teck und/oder das Bauvorhaben Berlin „Stadt behutsam weiterbauen im Blankenburger Süden“.

 

Für die Fraktion der Freien Wähler

Michael Hornbruch

Fraktionssprecher

31. Mai 2020